2025年1月試験 実技 問8
法令基準日 2024-10-01
問題
下記<資料>は、大地さんが購入を検討している投資用マンションの概要である。この物件の表面利回り(年利)と実質利回り(年利)の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、記載のない事項については一切考慮しないものとし、計算結果については小数点以下第3位を四捨五入すること。 <資料> 購入費用総額:1,600万円(消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額) 想定される収入:賃料 月額70,000円 想定される支出:管理費・修繕積立金 月額17,000円 管理業務委託費 月額 3,000円 火災保険料 年額10,000円 固定資産税等税金 年額40,000円
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3. 表面利回り(年利):5.25% 実質利回り(年利):3.44%
表記・単位・複数空欄の組合せは公式模範解答に合わせています。配点は協会非公表です。
解き方・判断の根拠
【条件】購入費用総額は1,600万円（消費税・仲介手数料等を含む）。賃料は月額70,000円。支出は管理費・修繕積立金が月額17,000円、管理業務委託費が月額3,000円、火災保険料が年額10,000円、固定資産税等が年額40,000円。計算結果は小数点以下第3位を四捨五入する。 【表面利回り】年間収入÷購入費用総額×100で求める。支出は差し引かない。 ・年間賃料：70,000円×12＝840,000円 ・840,000円÷16,000,000円×100＝5.25% 【実質利回り】（年間収入−年間支出）÷購入費用総額×100で求める。 ・年間支出：(17,000円＋3,000円)×12＋10,000円＋40,000円＝240,000円＋50,000円＝290,000円 ・(840,000円−290,000円)÷16,000,000円×100＝550,000÷16,000,000×100＝3.4375%。小数点以下第3位を四捨五入して3.44% 【結論】表面利回り5.25%、実質利回り3.44%の組み合わせは肢3で、公式解答と一致する。
各選択肢の理由
1.誤り。実質利回り3.44%は正しい。表面利回り3.75%は、賃料から月額の管理費等20,000円を差し引いた(70,000−20,000)×12＝600,000円を使った値で、600,000÷16,000,000＝3.75%となる。表面利回りは支出を差し引かない総収入ベースで計算するので、正しくは5.25%。
2.誤り。表面利回りと実質利回りの両方が誤っている。表面利回り3.75%は、上記のとおり管理費等を差し引いた誤った値。実質利回り3.69%は、固定資産税等40,000円を支出に入れ忘れた(840,000−250,000)÷16,000,000＝3.6875%≒3.69%に当たる。正しくは表面5.25%、実質3.44%。
3.正しい。表面利回りは840,000÷16,000,000×100＝5.25%。実質利回りは(840,000−290,000)÷16,000,000×100＝3.4375%で、小数点以下第3位を四捨五入すると3.44%。
4.誤り。表面利回り5.25%は正しい。実質利回り3.69%は、年間支出から固定資産税等40,000円を漏らし、支出を250,000円とした(840,000−250,000)÷16,000,000＝3.6875%≒3.69%である。正しくは支出290,000円で、3.44%。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定 実技試験（資産設計提案業務）2025年1月試験。改行・空白を整え、図表がある設問では原典の該当箇所を画像で併記。