2025年5月公表 実技 問11
法令基準日 2024-04-01
問題
下記<資料>は、田村さんが購入を検討している投資用マンションの概要である。この物件の表面利回り(年利)と実質利回り(年利)の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、記載のない事項については一切考慮しないものとし、計算結果について端数が生じる場合は小数点以下第3位を四捨五入すること。 <資料> 購入費用総額:4,000万円(消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額) 想定される収入:賃料 月額200,000円 想定される支出: 管理費・修繕積立金 月額20,000円 管理業務委託費 月額 5,000円 火災保険料 年額20,000円 固定資産税等税金 年額50,000円 修繕費 年額40,000円
公式模範解答を見る
3. 表面利回り(年利)6.00% 実質利回り(年利)4.98%
表記・単位・複数空欄の組合せは公式模範解答に合わせています。配点は協会非公表です。
解き方・判断の根拠
【条件】分母は、消費税・仲介手数料等の取得費用を含む購入費用総額4,000万円。端数は小数点以下第3位を四捨五入する。 【表面利回り】年間収入÷購入費用総額 ・年間賃料：200,000円×12＝2,400,000円 ・2,400,000÷40,000,000＝6.00% 【実質利回り】（年間収入－年間支出）÷購入費用総額 ・管理費・修繕積立金：20,000円×12＝240,000円 ・管理業務委託費：5,000円×12＝60,000円 ・火災保険料：20,000円 ・固定資産税等：50,000円 ・修繕費：40,000円 ・年間支出の合計：410,000円 ・（2,400,000－410,000）÷40,000,000＝1,990,000÷40,000,000＝4.975% ・小数点以下第3位を四捨五入して4.98% よって、表面6.00%・実質4.98%の3が正しい。
各選択肢の理由
1.誤り。表面利回り5.25%は、年間賃料から月額費用（25,000円×12＝300,000円）を差し引いた2,100,000円を4,000万円で割った値である。表面利回りは費用を控除せずに計算するため、正しくは6.00%。実質4.98%は正しいが、組み合わせとして誤り。
2.誤り。表面5.25%は肢1と同様に、費用を控除してしまった誤った値である（正しくは6.00%）。実質5.20%も、正しい計算結果の4.98%と一致しない。
3.正しい。表面6.00%（2,400,000÷40,000,000）、実質4.98%（1,990,000÷40,000,000＝4.975%を四捨五入）で、どちらも一致する。
4.誤り。表面6.00%は正しいが、実質5.20%は正しい計算結果の4.98%と一致しない。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定 実技試験（資産設計提案業務）2025年5月公表。改行・空白を整え、図表がある設問では原典の該当箇所を画像で併記。