令和7年度 秋期 土地家屋調査士 午後 問21

第21問　土地家屋調査士民事秋子は、次の〔調査図素図〕に示すＳ市Ｎ町三丁目206番の土地（以

下「甲土地」という。）及びＳ市Ｔ町一丁目10番の土地（以下「乙土地」といい、甲土地と併

せて「本件各土地」という。）について、本件各土地の関係当事者から、表示に関する登記

の相談を受け、【聴取結果の概要】のとおり、事情を聴取するとともに、本件各土地につ

いて必要となる表示に関する登記の申請手続についての代理並びに当該登記に必要な調

査及び測量の依頼を受け、【調査及び測量の結果の概要】のとおり必要な調査及び測量を

行った上、必要となる表示に関する登記の申請をした。

　　　　以上に基づき、次の問1 から問5 までに答えなさい。

〔調査図素図〕

問1 　【聴取結果の概要】及び【調査及び測量の結果の概要】から、〔調査図素図〕上のＤ点

及びＫ点の座標値を求め、別紙第21問答案用紙の第1 欄に記載しなさい。

三

問2 　土地家屋調査士民事秋子は、関係当事者から、「遺産分割協議書の内容に沿って

乙土地を2 つの土地に分けたいと思っています。乙土地の登記記録上の地積は実測

値と異なるようなのですが、どういった登記の申請手続を行う必要がありますか。」

との質問を受けた。

　　　次の文は、この質問に対し、土地家屋調査士民事秋子がした説明である。（　ア　）

から（　カ　）までに入る数値又は文言を別紙第21問答案用紙の第2 欄に記載しなさ

い。ただし、（　ア　）に入る数値は、測量の結果である座標値を用いて座標法によ

り求積した結果に基づき、土地家屋調査士民事秋子が令和7 年8 月15日に申請した

乙土地に関する登記の申請書において分筆後の各土地の地積として表示すべき数値

を記載すること。なお、（　ウ　）には「超えています」又は「超えていません」のいず

れかの文言が入り、（　カ　）には「必要があります」又は「必要がありません」のいず

れかの文言が入る。また、（　オ　）の登記を申請する必要がないと判断した場合に

は、（　エ　）には「不要」と記載すること。

　乙土地を2 つの土地に分けるためには、分筆の登記をする必要があります。

　ところで、乙土地の登記記録上は地積が556.00㎡と記録されていますが、【調

査及び測量の結果の概要】によれば、分筆後の各土地の地積はそれぞれ（　ア　）

㎡であることが分かりました。乙土地に適用される精度区分による地積測定の

公差は（　イ　）㎡までですので、分筆前の登記記録上の地積と分筆後の地積

の差は、この公差の範囲を（　ウ　）。そのため、乙土地の分筆の登記を申請す

る場合には、登記原因を（　エ　）とする（　オ　）の登記を申請する（　カ　）。

問3 　別紙第21問答案用紙の第3 欄を用いて、土地家屋調査士民事秋子が令和7 年8 月

15日に申請した乙土地に関する登記の申請書に添付する地積測量図を完成させなさ

い。ただし、必要な土地の表示に関する登記が複数ある場合において、それらを一

の申請情報により申請することができるときは、一の申請情報により申請するもの

とし、一の申請情報により申請することができないときは、1 件目の登記の申請書

に添付する地積測量図を完成させること。

問4 　【聴取結果の概要】及び【調査及び測量の結果の概要】から、〔調査図素図〕上のJ 点

及びＬ点の座標値を求め、別紙第21問答案用紙の第4 欄に記載しなさい。

問5 　別紙第21問答案用紙の第5 欄の空欄を埋めて、土地家屋調査士民事秋子が令和7

年10月30日に申請したＳ市Ｔ町一丁目10番1 の土地（丙土地）に関する登記の申請書

を完成させなさい。

（注）1 　本問における行為は全て適法に行われており、法律上必要な書類は全て適法

に作成されているものとする。

　　2 　登記の申請は、書面申請の方法によってするものとする。

　　3 　座標値は、計算結果の小数第3 位を四捨五入し、小数第2 位までとすること。

　　4 　地積測量図は、250分の１の縮尺により作成すること。また、地積測量図に

記載する測量の結果を用いて求めた筆界点間の距離は、計算結果の小数第3 位

を四捨五入し、小数第2 位までとすること。

　　5 　地積測量図には、各筆界点の座標値、平面直角座標系の番号又は記号、地積

及びその求積方法並びに測量年月日は、記載することを要しない。

　　6 　使用可能なＳ市基準点の各点は、地積測量図にその地点を明示して点名を付

して記載すること。ただし、座標値を記載することを要しない。

　　7 　別紙第21問答案用紙の各欄に記載する文字は字画を明確にし、訂正、加入又

は削除をするときは、訂正は訂正すべき字句に線を引き、近接箇所に訂正後の

字句を記載し、加入は加入する部分を明示して行い、削除は削除すべき字句に

線を引いて、訂正、加入又は削除をしたことが明確に分かるように記載するこ

と。ただし、押印や字数を記載することを要しない。

　　8 　分筆により新しい地番が生じる場合には、北側から順に地番を付すこと。

【聴取結果の概要】

1 　本件各土地の所有者である甲野太郎は、令和7 年4 月1 日に死亡した。

2 　甲野太郎の最後の住所地は、Ｓ市Ｔ町一丁目10番1 号である。

3 　甲野太郎の長男である甲野一郎は、甲野太郎の法定相続情報一覧図保管の申出を行い、別

紙1 のとおりの一覧図の写しが交付された。

4 　甲野太郎の法定相続人らは、甲野太郎の遺産の分割協議を行い、別紙2 のとおり、遺産分

割協議書（以下「本件協議書」という。）を作成した。

5 　土地家屋調査士民事秋子は、令和7 年8 月15日、乙土地について、本件協議書に基づく分

割をするために必要となる表示に関する登記を申請し、同月25日に当該登記が完了した。

6 　甲野花子、甲野一郎及び甲野二郎は、令和7 年8 月31日、それぞれ、本件協議書に基づい

て取得した各土地について、所有権に関する登記の申請を行い、同年9 月20日に当該登記が

完了した。

7 　甲野一郎は、Ｓ市Ｔ町一丁目10番1 の土地（以下「丙土地」という。）を取得した後、丙土地

上に存在する家屋番号10番の建物を取り壊し、新たな建物を建築しようと考えるに至った。

しかしながら、新たな建物の建築を計画するために建築会社との間で協議をする過程におい

て、丙土地が道路に面しない土地であることで将来支障をきたす可能性があるとの説明を受

けたことから、これを道路に面した土地とする方法について甲野花子及び甲野二郎と話合い

を行った。

8 　甲土地は畑として利用されており、丙土地は甲野花子の自宅の敷地として利用され、Ｓ市

Ｔ町一丁目10番2 の土地（以下「丁土地」という。）は甲野二郎の自宅の敷地として利用されて

いる。

9 　甲野花子からの供述により、家屋番号10番の建物の上下水道管が甲土地の北側のブロック

塀に沿って、甲土地を通り西側道路の各種管へ接続していることが判明した。

10　そこで、甲野花子と甲野一郎は、上下水道管の位置を考慮し、甲土地の北側の一部と、丙

土地の南側の一部を交換することとし、必要となる登記を行うことに合意した。この合意に

おいて、交換の対象となる土地の範囲は、次のとおり定められた。

⑴　甲野花子が甲野一郎に譲渡する土地の範囲は、甲土地のうちＢ、Ｃ、Ｊ、Ｉ及びＢの各

点を順次直線で結んだ範囲とする。ただし、Ｉ点はＢ点とＡ点を結ぶ直線上の点であり、

Ｂ点とＩ点の距離は3.5ｍである。また、Ｊ点は甲土地と丙土地の筆界線上の点であり、

Ｉ点とＪ点を結ぶ直線はＢ点とＣ点を結ぶ直線と平行である。

⑵　甲野一郎が甲野花子に譲渡する土地の範囲は、丙土地のうちＭ、Ｌ、Ｋ、Ｄ及びＭの各

点を順次直線で結んだ範囲とする。ただし、Ｍ点は甲土地と丙土地の筆界線上の点であり、

Ｌ点はＨ点とＫ点を結ぶ直線上の点である。また、Ｍ点とＬ点を結ぶ直線はＤ点とＫ点を

結ぶ直線と平行である。

⑶　甲野花子が甲野一郎に譲渡する土地の範囲の面積と、甲野一郎が甲野花子に譲渡する土

地の範囲の面積は、等しくなるようにする。

11　甲野一郎は、令和7 年10月1 日にＳ市Ｔ町一丁目10番1 号へ住所を異動したため、所有権

登記名義人住所変更登記の申請を行い、同月20日に当該登記が完了した。

12　土地家屋調査士民事秋子は、令和7 年10月30日、丙土地の一部を交換するために必要とな

る丙土地についての表示に関する登記を申請した。

別紙1 　甲野太郎の法定相続情報一覧図の写し（抜粋）

被相続人　甲野太郎　法定相続情報

最後の本籍　Ｓ県Ｓ市Ｔ町一丁目10番地

最後の住所　Ｓ県Ｓ市Ｔ町一丁目10番1 号

出生　昭和21年4 月15日

死亡　令和7 年4 月1 日

（被相続人）甲野太郎

　　　　　　　　　　　　　　　　　　住所　Ｓ県Ｓ市Ｍ町二丁目3 番5 号

　　　　　　　　　　　　　　　　　　出生　昭和50年2 月8 日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（長男）甲野一郎（申出人）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　住所　Ｓ県Ｓ市Ｔ町一丁目10番2 号

　　　　　　　　　　　　　　　　　　出生　昭和55年10月25日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二男）甲野二郎

出生　昭和22年8 月8 日

（配偶者）甲野花子

　　　　　　　　　　　　以下余白

　これは、令和7 年6 月5 日に申出のあった当局保管に係る法定相続情報一覧図の写しで

ある。

（以下略）

別紙2

遺産分割協議書

　令和7 年4 月1 日甲野太郎の死亡により開始した相続に関し、相続人全員において次の

とおり遺産分割の協議をした。

1 ．相続人甲野花子は次の遺産を取得する。

所　在　Ｓ市Ｎ町三丁目

地　番　206番

地　目　畑

地　積　559 ㎡

2 ．相続人甲野一郎及び相続人甲野二郎は次のとおり遺産を取得する。

所　在　Ｓ市Ｔ町一丁目

地　番　10番

地　目　宅地

地　積　556.00㎡

　上記土地を下記の図のＤ点とＫ点を結ぶ直線で分割し、その北側の範囲の土地を

相続人甲野一郎が取得し、その南側の範囲の土地を相続人甲野二郎が取得するもの

とする。ただし、Ｋ点はＨ点とＧ点を結ぶ直線上の点であり、甲野一郎が取得する

土地の面積と甲野二郎が取得する土地の面積が等しくなるように分割するものとす

る。

〔図〕

　この分割協議を証するためこの証書を作成し、各署名押印して各人1 通を所持するもの

である。

令和7 年8 月10日

当欄には、関係当事者全員の住所及び氏名が記され、押印がされているものとする。

Ｓ市Ｎ町三丁目

Ｓ市Ｔ町一丁目

（予定地番10番1）

北側部分

（予定地番10番2）

南側部分

【調査及び測量の結果の概要】

1 　資料に関する調査の結果

⑴　登記記録の調査結果

ア　甲土地の登記記録の抜粋（令和7 年4 月1 日時点）

（表題部）

所　在　Ｓ市Ｎ町三丁目

地　番　206番

地　目　畑

地　積　559 ㎡

（権利部）

甲　区　Ｓ市Ｔ町一丁目10番1 号　甲野太郎

乙　区　（登記事項なし）

イ　乙土地の登記記録の抜粋（令和7 年4 月1 日時点）

（表題部）

所　在　Ｓ市Ｔ町一丁目

地　番　10番

地　目　宅地

地　積　556.00 ㎡

（権利部）

甲　区　Ｓ市Ｔ町一丁目10番1 号　甲野太郎

乙　区　（登記事項なし）

⑵　地図等に関する調査結果

　甲土地の存するＳ市Ｎ町三丁目には、不動産登記法第14条第1 項の地図が備え付けられ

ており、乙土地の存するＳ市Ｔ町一丁目には、同項の地図は備え付けられていないが、地

図に準ずる図面が備え付けられている。

　次の合成図は、民事秋子が作成したＮ町の地図とＴ町の地図に準ずる図面を合成した図

の一部である。

　また、本件各土地の地域は、不動産登記規則第10条第2 項第1 号の市街地地域に属する。

〔合成図（抜粋）〕

（令和7 年4 月1 日時点）

三丁目

Ｓ市Ｎ町

一丁目

Ｓ市Ｔ町

⑶　本件各土地及びこれらの隣接地に係る図面等の調査結果

　本件各土地及びこれらの土地の隣接地であるＳ市Ｔ町一丁目9 番、同11番及び同12番の

各土地については、いずれも地積測量図が備え付けられている。その他の土地については、

地積測量図は備え付けられていない。

⑷　Ｓ市道路管理課における道路境界の調査の結果

　Ｓ市道路管理課において、道路境界の調査を行った結果、本件各土地については道路境

界の確認がされており、道路境界確認図が備え付けられていた。

⑸　乙土地の地積測定の公差

精度区分

甲1

甲2

甲3

乙1

乙2

乙3

556.00 ㎡

0.93 ㎡

2.32 ㎡

4.64 ㎡

6.93 ㎡

13.91 ㎡

27.82 ㎡

2 　本件土地の利用状況等

⑴　本件各土地の利用状況は【聴取結果の概要】のとおりである。

⑵　境界標の状況に関する調査

　〔調査図素図〕のＡ点、Ｂ点、Ｃ点、Ｅ点、Ｆ点及びＨ点にはコンクリート杭が設置され

ており、Ｇ点には金属標が設置されている。なお、全ての境界標において、永続性がある

ことが確認された。

⑶　立会い等

ア　Ｓ市道路管理課職員との現地立会いの結果、道路の境界点がＡ点、Ｂ点、Ｆ点及びＧ

点であることが確認された。また、土地家屋調査士民事秋子による検証の結果、現地の

境界標と道路境界確認図の成果は整合していることが確認された。

イ　土地家屋調査士民事秋子による測量及び各種調査資料等の検証により、本件各土地と

接する各筆界について甲野花子、甲野一郎及び甲野二郎とＳ市Ｔ町一丁目9 番の土地、

同11番の土地及び同12番の土地並びにＳ市Ｎ町三丁目205番の土地及び同207番の土地の

所有権の登記名義人と現地にて立会確認した。また、土地家屋調査士民事秋子による検

証の結果、現地の境界標と登記所備付資料の地積測量図の成果は整合していることが確

認された。

ウ　甲野花子は、当初、土地家屋調査士民事秋子に対し、甲土地と乙土地の筆界がＣ点と

Ｅ点とを結ぶ直線であると説明していたものの、その後、甲野二郎は、土地家屋調査士

民事秋子に対し、甲野太郎から自宅と畑を分断している生垣の間にコンクリート杭があ

ると聞いていたことを説明した。土地家屋調査士民事秋子は、合成図を作成した結果、

甲土地と乙土地の筆界線の形状が合致したことを確認した。合成図と上記イの立会確認

した各筆界を照らし合わせ現地確認し、探索したところＤ点にコンクリート杭が発見さ

れた。さらに、現地を測量して作成された実測図と合成図を重ねたところ、実測図のＤ

点と合成図上の甲土地と乙土地の曲がり点とが合致したため、甲野花子、甲野一郎及び

甲野二郎と現地にて立会いして説明の上、Ｄ点が甲土地と乙土地の筆界点であることを

確認した。

エ　土地家屋調査士民事秋子は、【聴取結果の概要】の5 の登記のため、令和7 年8 月12日、

分割点であるＫ点に永続性のある金属標を設置した。

オ　土地家屋調査士民事秋子は、【聴取結果の概要】の12の登記のため、令和7 年10月20日、

分割点であるＭ点に永続性のあるコンクリート杭を、Ｌ点に永続性のある金属標を設置

した。

⑷　測量の結果

　Ｓ市基準点であるＴ1 点及びＴ2 点並びに関連する基準点の点検測量を行った結果、許

容誤差内であることを確認した。そこで、次の〔Ｓ市基準点成果表〕の値をもって測量を行

い、次の〔測量によって得られた観測値〕及び〔測量によって得られた座標値〕のとおり、観

測値及び筆界点等の座標値を得た。

ア　〔Ｓ市基準点成果表〕

点名

Ｘ座標（ｍ）

Ｙ座標（ｍ）

Ｔ1

185.31

135.37

Ｔ2

188.60

92.18

イ　〔測量によって得られた観測値〕

器械点

後視点

測点

観測角

水平距離

Ｔ2

Ｔ1

Ｔ1

0°00′00″

─

Ｔ2

Ｔ1

Ｄ

325°06′51″

25.81ｍ

（注）1 　観測角は、時計回りの角度を示す。

　　　　　　2 　北は、Ｘ軸の正方向に一致する。

ウ　〔測量によって得られた座標値〕

点名

Ｘ座標（ｍ）

Ｙ座標（ｍ）

Ａ

184.31

99.33

Ｂ

219.57

99.33

Ｃ

219.57

117.56

Ｄ

省略

省略

Ｅ

184.31

114.41

Ｆ

184.31

130.08

Ｇ

193.50

131.88

Ｈ

217.00

131.88