令和7年度 10月試験 宅地建物取引士 学科 問11

各選択肢の解説

ア

甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。

誤り。借地上の建物の登記で借地権を対抗するには、借地権者自身の名義で登記している必要がある。判例は同居する家族名義の登記では対抗力を認めていない（最判昭41.4.27、長男名義の事案）。したがって配偶者C名義の建物があっても、BはDに対抗できない。

イ

本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。

誤り。地代を一定期間増額しない特約は有効である（借地借家法11条1項ただし書）。しかし減額を請求しない特約は無効である。一般定期借地権について11条の適用を除外する規定もないため、減額請求を封じる特約は有効に定められない。

ウ

本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13 条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。

正しい。事業用定期借地権（23条1項）の存続期間は30年以上50年未満なので、50年はその対象外である。しかし存続期間50年以上であれば、居住用・事業用を問わず一般定期借地権（22条）として、更新なし・延長なし・13条の建物買取請求なしの特約を書面で定められる。

エ

本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

誤り。普通借地権の存続期間は最低30年であり、20年と定めても30年になる（3条）。そのため20年経過の時点で更新を拒絶する余地はない。公正証書で契約しても結論は変わらない。また居住用の建物が目的なので、事業用定期借地権（23条）にもならない。