令和6年度 10月試験 宅地建物取引士 学科 問12

各選択肢の解説

ア

Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。

誤り。借地借家法31条により、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物について物権を取得した者に賃借権を対抗できます。これは契約①でも契約②でも同じなので、両方ともＣに対抗できます。

イ

契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32 条に基づく賃料減額請求をすることができる。

誤り。契約①（定期建物賃貸借）で借賃の改定に係る特約がある場合、32条は適用されません（38条9項）。そのため減額請求はできません。契約②では、32条1項ただし書で効力が認められるのは「増額しない」特約だけです。減額を排除する特約があっても減額請求は妨げられません（最判平成15年10月21日民集57巻9号1213頁参照）。「両方とも可能」とする点が誤りです。

ウ

Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。

正しい。借地借家法36条1項は定期建物賃貸借を除外していません。相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者は、反対の意思表示をしない限り、賃借人の権利義務を承継します。

エ

契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。

誤り。契約①は「公正証書による等書面」（電磁的記録を含む）によれば更新がない旨を定められます（38条1項・2項）。公正証書に限られません。また契約②で更新拒絶に正当事由が必要となるのは28条によるもので、書面で契約したかどうかは関係ありません。